Régime fiscal qui permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais) des revenus locatifs. Idéal en cas de gros travaux ou emprunt en cours.
Le régime réel est le régime fiscal qui permet de déduire les charges réellement engagées sur un bien locatif, plutôt qu'un abattement forfaitaire.
Quand est-il avantageux ?
Le régime réel devient intéressant quand vos charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire (30 % en location nue, 50 % en LMNP). Concrètement :
- Vous remboursez un emprunt : les intérêts sont déductibles.
- Vous avez fait des travaux récents : déductibles immédiatement (sauf agrandissement).
- Vos charges de copropriété sont élevées.
- Vous payez des honoraires de gestion (déductibles à 100 %).
Charges déductibles principales
- Intérêts d'emprunt et frais bancaires.
- Taxe foncière.
- Honoraires de gestion locative.
- Charges de copropriété (non récupérables sur le locataire).
- Travaux d'entretien, réparation, amélioration.
- Primes d'assurance (PNO, GLI).
- Frais de procédure éventuels.
Le déficit foncier : un atout puissant
Si les charges dépassent les loyers, on crée un déficit foncier déductible du revenu global jusqu'à 10 700 €/an (15 300 € jusqu'en 2025 pour rénovations énergétiques).
Comment opter ?
Pour la location nue : option à formuler dans la déclaration des revenus, valable 3 ans irrévocablement.
Pour la location meublée (LMNP) : option lors de la déclaration de début d'activité (formulaire P0i), valable 1 an renouvelable tacitement.
Inconvénient
Comptabilité plus exigeante (justificatifs à conserver, déclaration 2044 ou 2031). Notre cabinet fournit chaque année à ses bailleurs un récapitulatif fiscal complet qui simplifie largement la déclaration.
Une question pratique sur ce sujet ?
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