Contrat de location vide (sans mobilier). Durée minimum 3 ans. Régime fiscal : revenus fonciers (micro-foncier ou réel).
Le bail nu (ou bail vide) est le contrat de location de droit commun. Le logement est loué sans meubles ni équipements — seuls les éléments fixes (cuisine équipée, salle de bain) sont fournis.
Caractéristiques
- Durée minimum : 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (bailleur personne morale).
- Préavis bailleur : 6 mois avant l'échéance, motif obligatoire (vente, reprise, motif légitime).
- Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue comme Biarritz, Anglet, Bayonne).
- Dépôt de garantie : maximum 1 mois de loyer hors charges.
Régime fiscal
Les revenus issus d'un bail nu sont imposés en revenus fonciers :
- Micro-foncier si revenus annuels ≤ 15 000 € : abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel au-delà ou sur option : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, honoraires de gestion, etc.). Permet la création d'un déficit foncier.
Bail nu vs bail meublé
Le bail nu offre plus de stabilité locative (3 ans) mais une fiscalité moins avantageuse que le meublé (LMNP). Idéal pour les bailleurs qui privilégient la tranquillité long terme à l'optimisation fiscale.
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