Excédent des charges déductibles sur les revenus locatifs. Permet de réduire le revenu global imposable jusqu'à 10 700 €/an — outil fiscal puissant pour les bailleurs.
Le déficit foncier apparaît lorsque, dans le cadre du régime réel, les charges déductibles d'un bien locatif dépassent les loyers perçus. C'est un outil fiscal très puissant pour les bailleurs particuliers.
Comment ça marche ?
Si vos loyers annuels sont de 12 000 € et vos charges déductibles de 18 000 € (par exemple grâce à des travaux), vous avez :
- Un déficit foncier de 6 000 €.
- Ces 6 000 € viennent réduire votre revenu global imposable.
Plafond annuel : 10 700 €
Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 €/an. Au-delà, le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Bonus rénovation énergétique : 21 400 € jusqu'en 2025
Pour les travaux qui font passer le bien d'une classe DPE E, F ou G à au moins D, le plafond est doublé à 21 400 €/an (mesure de la loi Climat & Résilience, prolongée jusqu'au 31/12/2025).
Exemple concret
Vous achetez un appartement à rénover à Bayonne. 30 000 € de travaux la première année (isolation, fenêtres, chauffage). Loyers annuels : 9 000 €.
- Charges totales (travaux + intérêts + taxe foncière + gestion) : 34 000 €.
- Loyers : 9 000 €.
- Déficit foncier : 25 000 €.
- Si TMI 30 % : économie d'impôt ≈ 7 500 € dès la première année.
Conditions à respecter
- Le bien doit être maintenu en location pendant 3 ans après l'imputation du déficit (sinon redressement fiscal).
- Les travaux d'agrandissement et de construction ne sont pas déductibles — seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration le sont.
Notre cabinet conseille systématiquement le régime réel + suivi des travaux pour optimiser cet effet de levier fiscal.
Une question pratique sur ce sujet ?
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