Statut fiscal pour les bailleurs de logements meublés. Permet l'amortissement comptable du bien et du mobilier — revenus locatifs souvent neutralisés fiscalement 10-15 ans.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour un bailleur particulier. Il s'applique automatiquement aux locations meublées dès lors que les revenus restent sous certains seuils.
Conditions du statut LMNP
- Loyers annuels charges comprises ≤ 23 000 €, OU
- Loyers annuels < 50 % des revenus du foyer (statut LMP au-delà).
- Pas d'inscription au RCS comme commerçant en location meublée.
Les deux régimes fiscaux disponibles
Micro-BIC (par défaut)
- Si revenus ≤ 77 700 €.
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
- Simple, pas de comptabilité.
Régime réel (option, recommandé)
- Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurances, honoraires de gestion, frais de notaire, travaux.
- Et surtout : amortissement du bien (≈ 80 % de la valeur sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 7-10 ans).
- Résultat : revenus locatifs souvent non imposés pendant 10 à 15 ans.
Exemple concret
Achat d'un T2 à Biarritz à 350 000 € loué 1 200 €/mois (14 400 €/an) :
- Amortissement bien (80 % × 350 000 / 25 ans) = 11 200 €/an.
- Charges déductibles (intérêts, taxe foncière, gestion, etc.) ≈ 5 000 €/an.
- Total déductible : 16 200 €.
- Loyers : 14 400 €.
- Résultat fiscal : 0 € — voire déficit reportable.
Pourquoi c'est si avantageux ?
Au régime foncier classique, les loyers seraient imposés à votre TMI + prélèvements sociaux (jusqu'à 47,2 %). En LMNP réel, vous percevez 14 400 € net d'impôt au lieu de ~7 600 € après fiscalité. Gain : +90 %.
Attention : revente
L'amortissement déduit pendant la détention ne réduit pas le calcul de la plus-value à la revente (en LMNP non pro). Le statut reste très favorable, mais à anticiper.
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