Dispositif limitant les loyers dans les zones tendues. Au Pays Basque : zone tendue avec préavis 1 mois, taxe logements vacants, encadrement des hausses entre deux locataires.
L'encadrement des loyers regroupe plusieurs dispositifs visant à limiter les loyers dans les zones où la demande dépasse l'offre. Il est progressivement étendu en France depuis 2014.
Trois niveaux d'encadrement
1. Zone tendue (large)
Couvre 28 agglomérations dont Biarritz, Anglet, Bayonne, Bidart, Saint-Jean-de-Luz, Hossegor sur la côte basque. Conséquences :
- Préavis locataire réduit à 1 mois (au lieu de 3).
- Taxe sur les logements vacants applicable.
- Encadrement des hausses de loyer entre deux locataires (sauf travaux).
- Surtaxe possible sur les résidences secondaires (Biarritz l'applique).
2. Encadrement strict (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier...)
Loyers plafonnés à un loyer médian de référence (LMR) fixé par arrêté préfectoral. Pas en vigueur sur la côte basque pour le moment — pourrait l'être dans certaines communes très tendues.
3. Communes à surtaxe résidences secondaires
Les communes très touristiques peuvent appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, jusqu'à +60 %. Biarritz applique +60 % depuis 2024.
Conséquences pour les bailleurs
- Vacance locative à anticiper : un locataire peut partir avec 1 mois de préavis seulement.
- Hausse de loyer encadrée entre deux locations (sauf si travaux importants).
- Si bien classé F ou G au DPE : aucune hausse possible, même à l'IRL.
Conseil
En zone tendue, le turnover est rapide : un bien bien entretenu et bien estimé se reloue généralement sous 30 jours. Notre cabinet privilégie un loyer juste plutôt qu'agressif — la stabilité locative compense largement le manque à gagner sur le loyer.
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