Le métier de propriétaire bailleur n’a jamais été aussi technique. Entre obligations énergétiques, encadrement progressif des loyers, dispositifs fiscaux et nouvelles règles RGPD, 2026 marque un nouveau virage que tout bailleur du Pays Basque doit connaître.
Le DPE devient incontournable
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location pour les nouveaux baux. À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements F. Et en 2034, les E rejoindront la liste.
Concrètement, sur le marché Pays Basque, cela signifie qu’environ 20 % des logements anciens devront être rénovés énergétiquement dans les prochaines années. Notre conseil :
- Faire réaliser un audit énergétique dès maintenant si votre bien est classé F ou G.
- Prioriser l’isolation des combles et le remplacement des menuiseries (effet maximal).
- Mobiliser MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ pour financer les travaux.
- Anticiper : les artisans qualifiés RGE sont saturés sur la côte basque.
Encadrement des loyers : où en est-on ?
Biarritz, Anglet, Bayonne, Bidart, Saint-Jean-de-Luz et Hossegor sont classés en zone tendue. Cela signifie :
- Préavis réduit à 1 mois pour les locataires (au lieu de 3).
- Réévaluation du loyer entre deux locataires encadrée par l’IRL (Indice de Référence des Loyers).
- Taxe sur les logements vacants applicable.
- Surtaxe sur les résidences secondaires possible (Biarritz l’applique).
L’encadrement strict des loyers (à la parisienne) n’est pas en vigueur sur la côte basque pour le moment. Il pourrait l’être dans certaines communes très tendues — surveillez les annonces locales.
Quelle fiscalité choisir ?
Le choix du régime fiscal est la décision la plus impactante pour un bailleur. Trois options selon votre situation :
Régime micro-foncier (location nue)
- Loyer annuel ≤ 15 000 € : abattement forfaitaire de 30 %.
- Avantage : simple, pas de comptabilité.
- Inconvénient : aucun déficit déductible — pénalisant si vous faites des travaux.
Régime réel (location nue)
- Déduction des charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, honoraires de gestion, assurances.
- Possibilité de créer un déficit foncier déductible du revenu global jusqu’à 10 700 €/an.
- Idéal si : gros travaux à venir, emprunt en cours, ou plusieurs biens.
LMNP / Réel BIC (location meublée)
- Amortissement comptable du bien et du mobilier : revenus locatifs souvent non imposés pendant 10-15 ans.
- Statut LMNP recommandé pour la plupart des bailleurs occasionnels.
- Particulièrement adapté aux locations meublées étudiantes et saisonnières (Biarritz, Hossegor).
Assurances et garanties
Trois protections à mettre en place dès la mise en location :
- PNO (Propriétaire Non Occupant) — obligatoire si copropriété, fortement recommandée sinon.
- GLI (Garantie Loyers Impayés) — couvre loyers, dégradations, frais juridiques. Inclus dans nos formules Confort et Premium.
- Garantie Visale — alternative gratuite proposée par Action Logement, intéressante pour les locataires éligibles (-31 ans, mobilité pro).
RGPD : oui, ça vous concerne
Vous collectez des données personnelles (revenus, situation pro, justificatifs) lors de la sélection d’un locataire. Le RGPD impose :
- De n’en collecter que ce qui est nécessaire.
- De ne les conserver que pendant 3 ans après la fin du dossier.
- De pouvoir les supprimer sur demande.
Confier votre gestion à un cabinet professionnel vous décharge de cette responsabilité : nous traitons les données conformément au RGPD, et nous engageons sur la confidentialité.
Notre accompagnement
Le Cabinet Maurel propose trois formules de gestion locative — Initiale (7,5 %), Confort (9,5 %), Premium (11,5 %) — toutes incluant un suivi fiscal annuel. Nos honoraires sont 100 % déductibles de vos revenus fonciers. Demandez votre devis gratuit en quelques clics.
