Vous êtes copropriétaire et le syndic actuel de votre immeuble ne donne pas satisfaction ? Délais de réponse trop longs, comptabilité confuse, travaux qui s’éternisent, AG mal préparées : les motifs de mécontentement sont nombreux. Bonne nouvelle : changer de syndic est un droit, et la procédure est encadrée par la loi.
Pourquoi changer de syndic ?
Avant de lancer la démarche, il est utile de structurer les motifs du changement. Cela aidera à convaincre les autres copropriétaires lors de l’assemblée générale, et à mettre en concurrence les syndics candidats sur les bons critères.
- Manque de réactivité : courriers ignorés, urgences mal gérées, absence d’interlocuteur dédié.
- Comptabilité opaque : appels de fonds non détaillés, charges qui dérivent, comptes annuels difficiles à comprendre.
- AG bâclées : ordre du jour incomplet, votes mal expliqués, PV imprécis.
- Travaux mal pilotés : pas de mise en concurrence, dépassements de budget, devis non comparés.
- Honoraires excessifs : frais facturés sans transparence, prestations facturées hors forfait.
La procédure légale, étape par étape
Le changement de syndic se vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 — soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (et non des présents).
1. Préparation : 2 à 3 mois avant l’AG
Le conseil syndical (ou un copropriétaire seul) prend l’initiative. Cette phase consiste à :
- Identifier 3 à 5 syndics candidats sérieux dans la région.
- Leur fournir le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les 3 derniers PV d’AG et les comptes.
- Recevoir leurs propositions chiffrées (forfait + prestations particulières).
- Présenter une synthèse comparative au conseil syndical.
2. Demande d’inscription à l’ordre du jour
Le conseil syndical adresse une lettre recommandée au syndic actuel au moins 2 mois avant la prochaine AG annuelle, demandant :
- L’inscription à l’ordre du jour de la résolution de désignation d’un nouveau syndic.
- L’annexion des contrats des syndics candidats à la convocation.
Le syndic actuel ne peut pas refuser cette inscription — c’est une obligation légale.
3. Vote en assemblée générale
Lors de l’AG, deux résolutions doivent être votées dans l’ordre :
- Désignation du nouveau syndic (article 25). Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais que le tiers des voix est en faveur, un second vote à l’article 24 (majorité des présents) peut intervenir.
- Approbation du contrat et de ses honoraires.
4. Transmission du dossier
Une fois le nouveau syndic désigné, l’ancien dispose de 15 jours pour transmettre :
- Les fonds disponibles sur le compte de la copropriété.
- L’ensemble des archives (administratives, comptables, techniques).
- Les contrats en cours (entretien, assurance, etc.).
Combien coûte un changement de syndic ?
Le changement en lui-même est gratuit. L’ancien syndic ne peut facturer aucun frais de transmission — c’est une obligation incluse dans son mandat. Les seuls coûts éventuels sont liés à la mise à jour du règlement de copropriété si elle est nécessaire (rare dans le cadre d’un simple changement).
Notre accompagnement gratuit
Le Cabinet Maurel accompagne gratuitement les copropriétés du Pays Basque qui envisagent un changement de syndic. Nous fournissons une analyse comparative de votre contrat actuel, une proposition chiffrée détaillée, et — si le conseil syndical le souhaite — une présentation directe en AG pour répondre aux questions des copropriétaires. Aucun engagement tant que la décision n’est pas votée.
